Gestión Predial, sobre el eje de lo legal y la participación

Cada vez más se retrasa la aceptación de proyectos en etapa de desarrollo o factibilidad, por falta de aseguramiento en los temas prediales. Se recomienda establecer las áreas de afectación con holgura suficiente, por ejemplo, los taludes que se deben conformar de acuerdo con la pendiente permitida, ya que extienden las áreas preliminarmente definidas. Evitar aislar franjas o zonas al propietario que ocasionarían pérdida de valor.

Con frecuencia es similar para el comprador, negociar todo un lote que una fracción de este. Se recomienda identificar de forma temprana la tenencia de la tierra en situaciones no convencionales como procesos de sucesión, restitución, poseedores sin títulos, o extinción de dominio en cuyos casos se tomará mas tiempo el aseguramiento.

Si el proyecto adquiere el atributo de interés público o interés nacional, podrá agilizar la entrega de los predios ante un juez, pero se recomienda antes, agotar todos los posibles caminos de negociación con los propietarios.

Al igual que las fases en los proyectos, en este proceso se pueden identificar etapas. Se recomienda tener en cuenta las siguientes actividades clasificadas en varias fases:

Fase 1 - Exploración:

• Marcación de los predios requeridos, por parte del responsable de la ingeniería, sobre planos o imágenes satelitales.

• Recolección de información catastral con fuentes secundarias

• Elaboración preliminar de fichas catastrales

Fase 2 - Visita y análisis:

• Recorrido del terreno e identificaión del aprovechamiento existente

• Recolección de información catastral con fuentes del sitio

• Actualización de fichas catastrales

• Estudio técnico predial

• Estudio de títulos

Fase 3 – Valoración:

• Avalúos del predio

• Valoración del aprovechamiento o la afección al predio que no será adquirido

• Definición del tipo de aseguramiento requerido: compra, adquisición de servidumbre o renta

• Definición de rangos de valores para negociación

Fase 4 - Acercamiento

• Visitas a los propietarios

• Definición del canal de comunicaciones

• Negociación con propietarios o poseedores

• Identificación, medida y marcación conjunta de los predios requeridos

Fase 5 – Aseguramiento

• Elaboración conjunta de la promesa de compraventa

• Firma promesa de compraventa

• Pago de anticipos si aplican

• Perfeccionamiento del acto o negocio jurídico

• Pago a propietarios y/o poseedores

Fase 6 – Sostenibilidad

• Atención de quejas relacionadas con la gestión predial